城區(qū)首付百萬(wàn)出頭還臨鐵400米!這樣的新房咋就成了“剛需韭菜盤(pán)”?
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熙悅晴翠最小戶型僅56㎡，按照銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.8萬(wàn)/㎡計(jì)算，最低總價(jià)約374萬(wàn)起，就能上車(chē)城六區(qū)，目前還有優(yōu)惠，可能會(huì)便宜幾萬(wàn)。大改善戶型，已經(jīng)到了千萬(wàn)的總價(jià)，這個(gè)價(jià)格戶型不方正就算了，還有暗衛(wèi)，南向面寬也才1…
哈嘍大家好，我是血拼哥。
如果說(shuō)近期話題度很高的區(qū)域，一定是河西片區(qū)。
1號(hào)線支線建設(shè)今年將啟動(dòng)，加上已經(jīng)落成的14號(hào)線，河西片區(qū)未來(lái)將雙地鐵加持，現(xiàn)在又是價(jià)格洼地，是不是聽(tīng)起來(lái)很香？
看到眾多利好加持下，有粉絲開(kāi)始打聽(tīng)新盤(pán)熙悅晴翠，血拼哥也認(rèn)真查了下：
項(xiàng)目一共分為兩個(gè)地塊，南地塊21年11月末取得預(yù)售證，住宅348套，簽約102套，去化率29%；北地塊21年12月取得預(yù)售證，住宅480套，簽約59套，去化率12%；倉(cāng)儲(chǔ)&車(chē)庫(kù)，22年9月取得預(yù)售證，共270個(gè)，簽約0套，去化率0%。
開(kāi)盤(pán)賣(mài)了1年半，已經(jīng)到現(xiàn)房階段了，去化如此慘淡，這到底是咋回事？
臨鐵盤(pán)也不香了？
在產(chǎn)品定位上，熙悅晴翠分南北兩個(gè)地塊，中間地塊為規(guī)劃教育用地：
南地塊主打剛需小戶型產(chǎn)品，共10棟樓，2梯4戶，產(chǎn)品為56-90㎡一到三居；
從面積段設(shè)置上，體現(xiàn)出了“全家庭周期”的思路，不管是剛需還是改善，熙悅晴翠都可以滿足需求，全客群通吃。
臨鐵+小戶型+五環(huán)內(nèi)，每個(gè)標(biāo)簽都是熱銷(xiāo)密碼，為啥在熙悅晴翠就不管用了？
附近有園博園以及永定河的生態(tài)優(yōu)勢(shì)之外，生活配套嚴(yán)重缺失，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，商業(yè)方面只能滿足日常生活，缺少大型商業(yè)配套。
按照咱正常老百姓的生活動(dòng)線來(lái)講，坐地鐵——商圈超市——回家，少了重要的商業(yè)，生活的便利性大大減分。
雖然自建有建筑面積約1萬(wàn)平的生活配套、北側(cè)一路之隔的中關(guān)村豐臺(tái)園西I區(qū)約有80萬(wàn)平待開(kāi)發(fā)商業(yè)規(guī)劃。
銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.8萬(wàn)/㎡，要知道熙悅晴翠的小戶型可是都頂著指導(dǎo)價(jià)賣(mài)的噢，一點(diǎn)都不便宜。
剛需每筆錢(qián)都是要花在刀刃上的，頂著指導(dǎo)價(jià)買(mǎi)顯然血虧，自然勸退了大部分剛需。
大戶型可能最低到5.7萬(wàn)/㎡，但總價(jià)都到590萬(wàn)+，最高總價(jià)1100萬(wàn)，顯然這個(gè)價(jià)格已經(jīng)屬于改善了。
而600~1000萬(wàn)預(yù)算的人也基本不會(huì)選在這邊，這個(gè)預(yù)算上車(chē)朝陽(yáng)、海淀也都?jí)蛄恕?/p>
咱再對(duì)比下周邊的二手房，目前項(xiàng)目最新價(jià)格在5.7~6.8萬(wàn)/㎡，對(duì)比周邊二手房，新房?jī)r(jià)格更高，毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。
最近的競(jìng)品是龍湖九里熙宸，距離地鐵遠(yuǎn)了300米，九里熙宸樓面價(jià)僅3.3萬(wàn)/M2，熙悅晴翠樓面價(jià)4.4萬(wàn)/M2，樓面價(jià)每平米又低了1萬(wàn)多，利潤(rùn)空間大，更有降價(jià)的底氣。目前銷(xiāo)售價(jià)格在5.8~6.3萬(wàn)/㎡。
在售小戶型都是以底價(jià)5.8萬(wàn)/㎡出售的，小戶型比熙悅晴翠整整便宜了1萬(wàn)/平！！
而且目光可以放更遠(yuǎn)，熙悅晴翠并不是孤品，可替代的競(jìng)品有不少。
政府給出的限售指導(dǎo)價(jià)是6.8萬(wàn)/㎡，熙悅晴翠開(kāi)盤(pán)價(jià)6.5~6.7萬(wàn)/㎡之間，目前最新價(jià)格在5.7~6.8萬(wàn)/㎡。
這個(gè)價(jià)格都可以買(mǎi)朱辛莊、常營(yíng)、亦莊等熱門(mén)區(qū)域了，城市界面更好、配套更完善、同樣也臨鐵的新盤(pán)了。
類似的地段，西山金茂府均價(jià)5.5萬(wàn)/㎡-5.8萬(wàn)/㎡，同為熙悅系的熙悅天寰，均價(jià)在5.6萬(wàn)/㎡，這樣一比，熙悅晴翠明顯是貴了不少。
價(jià)格離譜也就算了，戶型設(shè)計(jì)的也有問(wèn)題。咱隨便拎出幾個(gè)戶型。
最小的兩個(gè)戶型都不通透！全都南向的，夏天會(huì)很悶熱，而且按照北京主流的戶型設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，77平居然還是暗衛(wèi)實(shí)在不應(yīng)該。
中端戶型，不僅有空間浪費(fèi)，戶型也不怎么方正，次衛(wèi)特別小，加上部分戶型進(jìn)深長(zhǎng)，和中海設(shè)計(jì)的戶型沒(méi)得比。
大改善戶型，已經(jīng)到了千萬(wàn)的總價(jià)，這個(gè)價(jià)格戶型不方正就算了，還有暗衛(wèi)，南向面寬也才10米，開(kāi)始離譜上了！真的能賣(mài)出去嗎？
大家看戶型也能看出來(lái)，項(xiàng)目高端改善剛需都顧及到了。
理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)特別殘酷，實(shí)則哪部分人的需求都沒(méi)滿足。
項(xiàng)目分為兩個(gè)地塊，北地塊都是大戶型，南地塊都是小戶型，是不是看起來(lái)區(qū)別了圈層？
把小戶型都放在南地塊的同時(shí)，項(xiàng)目本身還有公租房，全部也集中在南地塊。
最后，市場(chǎng)的反饋總是真實(shí)的，賣(mài)了一年半。一共828套，賣(mài)了161套，去化不到1/5。
也提醒各位朋友，北京類似的項(xiàng)目其實(shí)也有，價(jià)格地段產(chǎn)品并沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，樣樣都是雷，買(mǎi)了就很冤種。
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