新發(fā)展模式下住房租賃“唱主角”,企業(yè)如何“放長(zhǎng)線釣大魚”?
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在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡背景下，思考住房租賃的地位、作用、機(jī)遇，顯得尤為關(guān)鍵。在這一過程中，政策端、企業(yè)端、金融端分別該如何發(fā)力？在發(fā)展過程中，住房租賃該如何突破與創(chuàng)新？又有哪些要點(diǎn)需要梳理？
“在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不再均是‘一賣了之’，而是逐漸增加長(zhǎng)期持有、出租經(jīng)營(yíng)比重背景下，發(fā)展住房租賃，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！苯?，在主題為“新發(fā)展模式下的住房租賃”的2023中國(guó)住房租賃發(fā)展論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)如是說。
顯然，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡背景下，思考住房租賃的地位、作用、機(jī)遇，顯得尤為關(guān)鍵。在這一過程中，政策端、企業(yè)端、金融端分別該如何發(fā)力？在發(fā)展過程中，住房租賃該如何突破與創(chuàng)新？又有哪些要點(diǎn)需要梳理？
在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡背景下，住房租賃的地位、作用和機(jī)遇更為凸顯。圖/IC PHOTO
繼2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索新的發(fā)展模式”后，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。在此背景下，住房租賃在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，扮演什么角色？
論壇上，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳指出，中央還未發(fā)布明確文件來闡述什么是新發(fā)展模式，但從房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)方式來看，就是建設(shè)部門要求從增量和存量并重入手，消費(fèi)方式則是租購(gòu)并舉，其在新模式中具有非常重要的作用，代表著住房消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變。
柴強(qiáng)分析指出，實(shí)行租購(gòu)并舉，平衡好開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房租賃投資均能實(shí)現(xiàn)合理回報(bào)和良性可持續(xù)發(fā)展等，都是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的核心內(nèi)容。特別是在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不再都是“一賣了之”，而是逐漸增加長(zhǎng)期持有、出租經(jīng)營(yíng)的比重，因此，住房租賃將“唱主角”，未來前景也將非常廣闊，行業(yè)也將加速進(jìn)入黃金時(shí)代。
住房租賃的健康發(fā)展，離不開政策層面的支持。不少業(yè)內(nèi)人士把2021年看作租賃住房元年，在此基礎(chǔ)上，近年來，支持政策有了較大突破，為實(shí)施租購(gòu)并舉提供了較好的基礎(chǔ)條件。
在浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬看來，發(fā)展租賃住房，要站在優(yōu)化投資環(huán)境，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展角度去認(rèn)識(shí)，要在政策供給端進(jìn)一步發(fā)力，比如成立國(guó)家租賃住房基金，加速住房租賃立法等。
“要推動(dòng)全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)社區(qū)轉(zhuǎn)型，這一過程中就需要大力發(fā)展租賃住房。因?yàn)殡S著城中村大量拆遷，原來產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托城中村解決外來務(wù)工人員居住問題的環(huán)境被打破，因此，政府部門要補(bǔ)相應(yīng)短板，發(fā)展租賃住房，由此完善城市功能?！庇輹苑冶硎?。
在具體做法上，虞曉芬指出，要在城市規(guī)劃源頭上發(fā)力，安排一定比例的租賃住房用地，由此實(shí)現(xiàn)職住平衡、供需結(jié)構(gòu)匹配。此外，用地價(jià)格上要有所讓利，由于是產(chǎn)業(yè)配套，建議城區(qū)出租住宅用地按租金價(jià)格進(jìn)行換算。存量方面，鼓勵(lì)高等院校、科研單位、醫(yī)療、大型企業(yè)在守住“安全紅線”原則下，適當(dāng)提高容積率，改變?cè)瓉聿季趾鸵?guī)劃。
值得一提的是，今年2月24日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知，主要涉及金融支持等17條內(nèi)容。其中提出，加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過5年。
對(duì)此，虞曉芬指出，這一時(shí)間或還不夠，建議延長(zhǎng)至10年。此外，《征求意見稿》中指出，對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過5年，也建議改造類的項(xiàng)目時(shí)間期限有所延長(zhǎng)。
展望未來，劉琳也指出，希望出臺(tái)稅收政策、土地政策等更多政策，來支持市場(chǎng)化長(zhǎng)租房的發(fā)展。
張崢分析道，房地產(chǎn)行業(yè)有兩大重要發(fā)展趨勢(shì)：隨著增量階段進(jìn)入存量階段，持有型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將越來越重要；房地產(chǎn)行業(yè)將向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的轉(zhuǎn)型壓力，持有型業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)一大重要方向，而租賃這一具體市場(chǎng)類型，為全行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了重要的現(xiàn)實(shí)抓手?！?/p>
在此背景下，張崢指出，相比租賃住房企業(yè)直接IPO，租賃住房REITS或是更適合的工具。其原因在于，REITS的價(jià)值主張從設(shè)計(jì)角度來看，在于持續(xù)穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流、成長(zhǎng)性，不只是估值的關(guān)鍵要素，而股市特別是A股市場(chǎng)估值重成長(zhǎng)性，因此，REITS的估值邏輯和租賃住房商業(yè)邏輯更為匹配，可形成良性的市場(chǎng)激勵(lì)。
在保租房發(fā)展中，由于各地保障性住房相關(guān)政策和租金調(diào)整機(jī)制存在較大差異，實(shí)際情況和既有政策結(jié)合也不同，因此，保租房REITS關(guān)于補(bǔ)貼和未來增長(zhǎng)預(yù)測(cè)是普遍性難題。從行業(yè)整體更加透明化和專業(yè)化發(fā)展的角度出發(fā)，張崢建議，持續(xù)優(yōu)化租金補(bǔ)貼政策和政府租金調(diào)整機(jī)制，探索社會(huì)民生屬性和市場(chǎng)化邏輯結(jié)合點(diǎn)，從而形成更加穩(wěn)定、科學(xué)的長(zhǎng)效機(jī)制。
不過，在上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮看來，行業(yè)要保持清醒，不能過度資本化，適度資本化是行業(yè)發(fā)展?jié)櫥瑒^度資本化則是個(gè)陷阱，“長(zhǎng)租房的使命是滿足新市民、青年人的長(zhǎng)租需求。如果把資金回報(bào)作為首要目的，那可能本末倒置了，包括發(fā)行保租房REITS也一樣，要停留在租賃體系，而不是為追求金融或其他回報(bào)。”
在發(fā)展保租房REITS過程中，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰也建議，REITS資金可退出，但責(zé)任主體不可退出。因此，保租房REITS的投資者要有所限制，不能作為純粹的投資工具，而是要與社區(qū)治理相結(jié)合，“比如社區(qū)本身或相關(guān)利益方，要成為REITS的一部分投資者。因?yàn)?，REITS不僅是賺錢可分享貨幣財(cái)富的工具，也要與利益相關(guān)方緊密結(jié)合。”
經(jīng)歷了2020年前后行業(yè)發(fā)展的洗禮，目前住房租賃市場(chǎng)更加穩(wěn)健，秩序也更為規(guī)范。在嚴(yán)榮看來，長(zhǎng)租房正處于快速發(fā)展的黃金時(shí)期，但離成熟期還有一段差距，恰恰是爬坡時(shí)期，需注意發(fā)展中的一些“陷阱”。
在他看來，行業(yè)除了要警惕過度資本化外，還需要警惕規(guī)模趨于巨型化。目前，一些租賃項(xiàng)目單體規(guī)模不斷增長(zhǎng)，比如純租賃社區(qū)，入住規(guī)模超萬人，這對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方提出了較大挑戰(zhàn)，其中一大隱憂就在于社區(qū)管理。
除此之外，嚴(yán)榮還指出，對(duì)于住房租賃企業(yè)而言，還需要警惕客群“士紳化”。所謂“士紳化”，即嫌貧愛富，給高收入人群提供租住空間，而對(duì)低收入群體關(guān)照不及，由此導(dǎo)致低收入群體在城市發(fā)展中不斷往外遷移，增加通勤成本、通勤時(shí)間，甚至出現(xiàn)離開大城市的現(xiàn)象。
珊瑚數(shù)據(jù)CEO梁志勇也指出，目前租賃住房戶型結(jié)構(gòu)較單一，為追求坪效，出現(xiàn)了單間同質(zhì)化問題，因此，呼吁更多企業(yè)來做細(xì)分市場(chǎng)，以滿足更多細(xì)分化需求。
實(shí)際上，對(duì)于住房租賃企業(yè)來說，要下的功夫顯然很多。柴強(qiáng)指出，企業(yè)要吸取過去房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)的教訓(xùn)，堅(jiān)持做優(yōu)、做久、做強(qiáng)、做大的發(fā)展路徑，“放長(zhǎng)線釣大魚”，不要盲目快速擴(kuò)張，不要彎道超車，可能會(huì)彎道翻車。此外，企業(yè)負(fù)責(zé)人及從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)將住房租賃當(dāng)作自己的長(zhǎng)久職業(yè)乃至終身職業(yè)，而不是匆匆過客，更不是臨時(shí)賺錢的工具。要誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)服務(wù)，實(shí)行租金明碼標(biāo)價(jià)，說明租金構(gòu)成和調(diào)整規(guī)則，合理確定租金水平和漲幅。
在陳杰看來，行業(yè)經(jīng)營(yíng)者要有組合化、中心化、區(qū)域化和長(zhǎng)期化的發(fā)展思路，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、社區(qū)主義，構(gòu)建熟人社會(huì)，“在大力推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租購(gòu)并舉過程中，加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、集中化，積極推進(jìn)租賃社區(qū)營(yíng)造?！?/p>
基于上述問題，嚴(yán)榮給出的建議在于，政府、主管部門加強(qiáng)引導(dǎo)，更多從政策體系方面加大完善力度。除此之外，強(qiáng)化行業(yè)生態(tài)鏈，即將各方主體融入完善的生態(tài)鏈中，構(gòu)建行業(yè)的自律機(jī)制，加強(qiáng)租賃社區(qū)的公共管理，特別是大型、巨型租賃社區(qū)。企業(yè)層面，提升市場(chǎng)包容度，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，能輻射、照顧到低收入群體。在這一過程中，離不開政府部門的相關(guān)支持，為租賃群體提供交通便捷、服務(wù)配套相對(duì)齊全的居住空間。